Gesunde Immobilien: Bis zu 8% Rendite mit Healthcare REITs

Die Zukunft der öffentlichen Gesundheitsversorgung in den USA steht weiter in den Sternen. Zwar war die Abschaffung von Obamacare ein zentrales Wahlversprechen von Präsident Donald Trump. Doch die von der Republikaner-Führung ausgeheckte Alternative ist diese Woche im Senat gleich zweimal durchgefallen: Neben den oppositionellen Demokraten verweigerten auch mehrere republikanische Senatoren ihre Zustimmung.

Gesundheitskassen als Risikofaktor

Die seit Monaten dauernde Hängepartie strahlt auch auf die Wall Street aus. Während der S&P 500 in den letzten zwölf Monaten inklusive Dividenden rund 15% zugelegt hat, ist etwa der Kurs von Brookdale Senior Living um mehr als 20% abgesackt. Kein Wunder, denn ein Großteil der Erträge des Alten- und Pflegeheim-Betreibers beruht auf der staatlichen Krankenfürsorge.

Healthcare REITs leiden unter Zinsangst

Nur etwas besser geschlagen haben sich die auf Kliniken, Reha-Zentren und Seniorenresidenzen fokussierten Immobilienfirmen. Gemessen am S&P Healthcare REITs Index liegen allerdings auch diese auf Jahressicht knapp 5% im Minus. Dabei ist das politische Hickhack um die Gesundheitsreform nicht der einzige Grund für die maue Performance. Mindestens genauso relevant ist die Zinsentwicklung, schließlich bestehen viele Bilanzen zu mehr als 50% aus Schulden.

Wenn nun die Zinsen steigen und Anschlussfinanzierungen sich verteuern, kann also schnell Druck auf die Erträge kommen – was dann direkt auf die Dividenden durchschlagen würde. Wie alle Real Estate Investment Trusts müssen nämlich auch Healthcare REITs aus steuerlichen Gründen mindestens 90% ihrer Gewinne ausschütten und können somit nichts für schlechte Zeiten zurücklegen.

Cool bleiben – und gesunde Risikoprämien kassieren

Gleichwohl sollten Anleger diese Gefahr auch nicht überschätzen, denn eine veritable Zinswende ist weiterhin nicht absehbar. Die bislang vier Zinsschritte der Fed sind lediglich die gesunde Korrektur einer historischen Untertreibung.

Überdies sind Risiken ja nicht per se etwas Schlechtes, solange es dafür eine angemessene Prämie gibt. Und genau damit können viele Healthcare REITs aufwarten. Es winken Dividendenrenditen von bis zu 8,2% – wohlgemerkt in einem intakten fundamentalen Umfeld. Denn während etwa Shoppingcenter, die mit ähnlich fetten Prozenten locken, unter der Krise des Einzelhandels leiden, braucht man sich um die Auslastung von Krankenhäusern und Altenheimen keine Sorgen zu machen.

Ex-Aristokrat HCP als warnendes Beispiel

Die Demographie ist hier klar aufseiten des Anlegers. Das allein reicht freilich nicht, wenn Missmanagement im Spiel ist, wie die Aktionäre von HCP letztes Jahr leidvoll erfahren mussten. Mehr als 25 Jahre lang hatte der aktuell drittgrößte Healthcare REIT seine Ausschüttung kontinuierlich steigern können, war damit sogar in den erlauchten Kreis der Dividenden-Aristokraten aufgestiegen – bis dann im November eine 35%-ige Kürzung verkündet wurde. Zwar fand parallel das Spin-off einer Tochtergesellschaft statt, jedoch hat der abgespaltene Börsenneuling Quality Care Properties bislang noch nie ausgeschüttet.

Diversifikation ist essentiell

Solche Enttäuschungen ereignen sich zwar nur alle Jubeljahre, zeigen aber: Auch Dividenden-Aristokraten sind nicht unfehlbar. Umso wichtiger ist selbst bei einem speziellen Thema wie Healthcare REITs eine gewisse Streuung.  Sich nur Universal Health Realty ins Depot zu legen, wäre deshalb keine gute Idee. Denn der einzig verbliebene Ausschüttungs-Aristokrat des Segments ist in Relation zur Bilanzsumme am höchsten verschuldet. Gemessen daran fällt die Rendite mit 3,2% etwas mickrig aus.

Durch ihre Fokussierung auf ganzheitliche Gesundheitszentren („Medical Offices“) verfügt die 1986 gegründete Firma indes über ein klares Alleinstellungsmerkmal. Denn die übrigen Healthcare REITs der DividendenAdel Top 7 haben ihren Schwerpunkt im Segment „Senior Care“. Dazu zählen übrigens nicht nur klassische Alten- und Pflegeheime, sondern auch opulente Seniorenresidenzen mit eigenem Golfplatz.

Welltower auch qualitativ die Nummer 1

Klare Nummer eins in diesem Geschäft ist Welltower, nicht nur von der Größe her. Der an der Börse mit 25 Mrd. Dollar bewertete Gigant kommt auf 23 Jahre ohne Dividendenkürzung, hat seine Ausschüttung zuletzt 14-mal in Folge angehoben und weist mit einer Debt-to-Asset-Quote von 43% die niedrigste Verschuldung auf. Positiv auch, dass inzwischen weniger als 10% der Einnahmen von Welltower aus der öffentlichen Gesundheitsfürsorge stammen.

Ähnlich gut aufgestellt, allerdings deutlich kleiner sind National Health und LTC Properties. Im Gegenzug ist die Dividenden-Dynamik etwas höher, ohne dass man dafür Abstriche bei der Rendite machen müsste – keiner der drei solidesten Healthcare REITs bietet derzeit weniger als 4,5%.

Sabra und Omega am Tropf der Pflege-Kassen

Wer mehr will, muss höhere Risiken eingehen. Eine Sieben vor dem Komma kommt schließlich nicht von ungefähr. Beispiel Sabra Health Care, wo der geplante Zusammenschluss mit dem erst seit 2015 börsennotierten Konkurrenten Care Capital Properties (CCP) für Unsicherheit sorgt – auch weil nur rund ein Drittel der Erlöse des fusionierten Konzerns nicht am Tropf der staatlichen Kranken- und Pflege-Kassen hängt.

Der hohe Anteil an Medicaid-Patienten ist auch etwas, das Investoren bei Omega Healthcare stört. Dieses Misstrauen reflektieren auch die Aktienkurse von Betreibern wie Genesis Healthcare oder Five Star Senior Living, die zu den großen Mietern der Omega-Immobilien gehören. Der mit einem Börsenwert von 6,2 Mrd. Dollar viertgrößte Healthcare REIT der USA ist jedenfalls kein Witwen- und Waisen-Investment, trotz des blitzsauberen Track Records von 15 Dividendenanhebungen in Serie.

Senior Housing mit merkwürdiger Struktur

Komplettiert wird das spekulative Trio durch Senior Housing Properties(SHP). Hier ist der Name nur teilweise Programm. Denn neben Altenheimen gehören auch Gesundheitszentren zum Portfolio. Doch die Zwei-Säulen-Strategie geht nicht so wirklich auf: Die letzte Dividendenanhebung datiert aus dem Jahr 2012. Außerdem verfügt SHP über kein eigenes Management. Stattdessen werden die Geschäfte vom ebenfalls börsennotierten Immobilienverwalter RMR Group geführt, an dem SHP sich kürzlich mit 17% beteiligt hat – eine Konstruktion, die nicht frei von Interessenskonflikten ist. Die Acht vor dem Rendite-Komma beinhaltet somit auch einen „Bäh-Bäh“-Zuschlag.

Christian W. Röhl ist Unternehmer und Kapitalmarkt-Stratege – vor allem aber Investor, der sein eigenes Vermögen verwaltet. Einblicke in seinen Investment-Alltag gibt der Autor des manager magazin-Bestsellers „Cool bleiben und Dividenden kassieren“ in Vorträgen und Seminaren sowie auf seinem Blog DividendenAdel und bei Twitter (@CWRoehl).

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